Nekilnojamojo turto investiciniai fondai, plačiau žinomi kaip REITs (Real Estate Investment Trusts), atveria duris į nekilnojamojo turto rinką net tiems investuotojams, kurie neturi pakankamai kapitalo įsigyti fizinį turtą. Lietuvoje, kur nekilnojamasis turtas tradiciškai laikomas patikima investicija, investavimas į NT fondus tampa vis populiaresne alternatyva tiesioginiams pirkimams, siūlydami profesionalų valdymą, diversifikaciją ir likvidumą.
Nekilnojamojo turto fondai yra investicinės struktūros, kurios surenka pinigus iš daugelio investuotojų ir investuoja juos į nekilnojamąjį turtą – biurų pastatus, prekybos centrus, sandėlius, daugiabučius namus, viešbučius ar net ligonines. Fondas gauna pajamas iš nuomos ir nekilnojamojo turto vertės augimo, o pelną paskirsto investuotojams.
REITs koncepcija atsirado JAV 1960 metais, siekiant demokratizuoti nekilnojamojo turto investicijas. Idėja paprasta – vietoj to, kad pirkti visą pastatą už milijonus, galite nusipirkti mažą dalį didelio ir profesionaliai valdomo nekilnojamojo turto portfelio. Europoje ši koncepcija pradėjo plisti vėliau, o daugelis šalių sukūrė specialius teisinius režimus, skatinančius tokių fondų veiklą.
Fondai veikia gana paprastai. Profesionalūs valdytojai identifikuoja patrauklius nekilnojamojo turto objektus, derina pirkimo sandorius, valdo nuomininkų santykius, rūpinasi turto priežiūra ir renovacijomis. Visa tai daroma siekiant maksimizuoti nuomos pajamas ir turto vertės augimą. Investuotojai gauna reguliarius dividendus iš nuomos pajamų ir gali uždirbti iš savo akcijų vertės augimo.
Nekilnojamojo turto fondų pasaulis yra įvairus, o kiekvienas tipas turi savo rizikos ir grąžos profilį.
Akcijų REITs yra populiariausia forma. Šie fondai tiesiogiai valdo nekilnojamąjį turtą ir gauna pajamas iš nuomos. Jie gali specializuotis konkrečiame sektoriuje – pavyzdžiui, tik biurų pastatuose arba tik prekybos centruose. Kai kurie fondai orientuojasi į geografinius regionus, kiti – į specifinius segmentus kaip studentų bendrabučiai ar senelių namai. Visgi, šiuo metu jau yra fondų kurie investuoja ir į diversifikuotą NT objektų portfelį tarp skirtingų regionų, segmentų.
Hipotekų REITs neinvestuoja į fizinį turtą, o skolina pinigus nekilnojamojo turto savininkams arba perka hipotekos vertybinius popierius. Jie uždirba iš palūkanų skirtumo tarp to, ką moka už pasiskolintus pinigus, ir to, ką gauna iš paskolų. Šie fondai yra jautresni palūkanų normų pokyčiams ir paprastai laikomi rizikingesniais.
Hibridiniai REITs derina abu modelius – valdo fizinį turtą ir teikia hipotekos paskolas. Tai suteikia didesnę diversifikaciją, bet ir sudėtingesnę valdymo struktūrą.
Pagal prekybos būdą fondai skirstomi į viešai prekiaujamus, kurių akcijomis prekiaujama biržose kaip įprastomis akcijomis, ir privačius fondus, kurie prieinami tik akredituotiems investuotojams ir turi didesnius minimalius įnašus. Lietuvos investuotojams lengviausia pasiekti viešai prekiaujamus užsienio REITs per tarptautinius brokerius.
Pagrindinis NT fondų privalumas – prieinamumas. Vietoj šimtų tūkstančių eurų, reikalingų buto ar komercinio objekto pirkimui, galite pradėti investuoti nuo kelių dešimčių eurų. Tai atveria nekilnojamojo turto rinką studentams, jauniems specialistams ir visiems, kas nori diversifikuoti savo portfelį.
Likvidumas yra dar vienas svarbus pranašumas. Parduoti butą gali užtrukti mėnesius, o biržoje prekiaujamo NT fondo akcijas galite parduoti per kelias sekundes. Tai ypač svarbu, kai reikia skubiai gauti pinigus ar pasinaudoti kitomis investavimo galimybėmis.
Profesionalus valdymas reiškia, kad nereikia rūpintis nuomininkų paieška, sutarčių sudarymu, remontais ar kitais kasdieniais reikalais. Fondų valdytojai turi patirties, ryšių ir derybinės galios, kurios individualus investuotojas neturi. Jie gali derėtis dėl geresnių nuomos kainų, efektyviau valdyti išlaidas ir identifikuoti perspektyvius objektus.
Diversifikacija NT fonduose veikia keliais lygmenimis. Pirma, pats fondas paprastai valdo dešimtis ar šimtus objektų skirtingose vietose. Antra, galite lengvai investuoti į kelis skirtingus fondus – vieną orientuotą į biurus, kitą į prekybos centrus, trečią į gyvenamuosius pastatus. Taip sumažinate riziką, susijusią su vienu objektu ar sektoriumi.
Reguliarios pajamos iš dividendų yra patrauklios pensininkams ar tiems, kas ieško pasyvių pajamų šaltinio. Daugelis REITs moka dividendus kas ketvirtį, o kai kurie – net kas mėnesį. Dividendų pajamingumas paprastai svyruoja nuo 3% iki 8% per metus, priklausomai nuo fondo tipo ir rinkos sąlygų. Palūkanų normoms krentant, šių fondų vertė augs, panašiai, kaip obligacijų.
Kaip ir visos investicijos, investavimas į NT fondus turi savo rizikų. Rinkos rizika reiškia, kad fondų akcijų kainos svyruoja kartu su akcijų rinkomis, kartais net labiau nei pats nekilnojamasis turtas. 2008-2009 metų krizės metu kai kurių REITs kainos krito 70-80%, nors pats turtas neprarado tiek daug vertės.
Palūkanų normų jautrumas yra specifinė NT fondų problema. Kai palūkanų normos kyla, REITs tampa mažiau patrauklūs palyginti su obligacijomis, o skolinimosi kaštai didėja. Tai dvigubas smūgis – mažėja paklausa akcijoms ir didėja išlaidos. Lietuvoje, kur palūkanų normos priklauso nuo ECB politikos, svarbu sekti centrinio banko signalus.
Sektorinė koncentracija gali būti problema. Pavyzdžiui, pandemija skaudžiai smogė viešbučių ir prekybos centrų REITs, tuo tarpu sandėlių ir duomenų centrų fondai klestėjo. Pasirinkdami tik vieną sektorių, rizikuojate nukentėti nuo specifinių to sektoriaus problemų.
Valdymo kokybė labai svarbi fondo sėkmei. Blogi sprendimai perkant turtą, per didelės skolos ar neefektyvus valdymas gali sunaikinti investuotojų grąžą net augančioje rinkoje. Skirtingai nuo tiesioginio turto valdymo, čia neturite kontrolės ir priklausote nuo valdytojų kompetencijos.
Investavimas į NT fondus ir to mokestiniai padariniai gali būti sudėtingi. REITs dividendai dažnai apmokestinami kaip įprastos pajamos, o ne kaip kvalifikuoti dividendai, todėl mokesčių tarifas gali būti didesnis. Lietuvos investuotojams, investuojantiems į užsienio REITs, gali tekti susidoroti su dvigubo apmokestinimo klausimais.
Renkantis NT fondą, pirmiausia reikia įvertinti fondo strategiją ir portfelį. Ar fondas orientuojasi į augimą perkant ir renovuojant senesnius pastatus, ar į stabilias pajamas iš aukštos kokybės nuomininkų? Kur geografiškai yra turtas – dinamiškuose miestuose ar nykstančiose vietovėse?
Dividendų tvarumas – kritiškai svarbu. Patikrinkite, ar fondas moka dividendus iš realių pajamų, o ne skolindamasis ar parduodamas turtą. Dividendų padengimo koeficientas (kiek FFO viršija išmokamus dividendus) turėtų būti bent 1.1-1.2, paliekant erdvės netikėtumams.
Valdymo komanda ir istorija daug pasako apie fondo perspektyvas. Ieškokite valdytojų su ilga patirtimi, skaidria komunikacija ir geru rezultatų istorija. Ar jie patys investuoja į fondą? Ar jų interesai suderinti su investuotojų?
Branduolio strategija orientuojasi į didelius, stabilius fondus, valdančius aukštos kokybės turtą geriausiose vietose. Investavimas į NT fondus šioje kategorijoje siūlo nuspėjamas pajamas ir mažesnę riziką, bet ir kuklesnę grąžą. Tai tinka konservatyviems investuotojams ar tiems, kas ieško stabilių pajamų.
Augimo strategija fokusuojasi į fondus, investuojančius į besivystančias rinkas, naujas NT klases (duomenų centrai, mobilių bokštų operatoriai) ar renovacijos projektus. Didesnė rizika, bet ir didesnė potenciali grąža.
Sektorių rotacija – aktyvesnė strategija, kai investuotojas keičia pozicijas tarp skirtingų NT sektorių pagal ekonomikos ciklą. Recesijos pradžioje – į stabilius gyvenamuosius, augimo fazėje – į biurus ir prekybą.
Geografinė diversifikacija ypač svarbi Lietuvos investuotojams. Vietinė NT rinka maža, todėl investavimas į JAV, Vokietijos ar Azijos REITs suteikia prieigą prie didesnių ir likvidesnių rinkų. Skirtingos šalys turi skirtingus ekonominius ciklus, kas padeda sumažinti riziką.
Norėdami sužinoti, kokius REIT galite įsigyti, verta teirautis jūsų banko arba brokerio.
ETF fondai, investuojantys į REITs krepšelį, yra paprastesnis būdas pradedantiesiems. Tokie fondai kaip iShares Global REIT ETF ar Vanguard Real Estate ETF suteikia diversifikaciją per šimtus skirtingų REITs. Tik mokesčiai didesni.
Mokesčių planavimas svarbus. REITs dividendai Lietuvoje apmokestinami 15% (ar 20%) tarifu. Jei investuojate per investicinę sąskaitą, pensinius fondus ar gyvybės draudimą, galite atidėti ar sumažinti mokesčius.
Valiutos rizika aktuali investuojant į ne euro zonos REITs. JAV dolerių ar kitų valiutų svyravimai gali padidinti ar sumažinti jūsų grąžą eurais. Apsvarstykite, ar verta drausti valiutos riziką, ypač jei investuojate trumpam laikotarpiui ir kita nei Euras, valiuta.
NT fondų sektorius sparčiai vystosi, prisitaikydamas prie naujų tendencijų. E-komercijos augimas skatina logistikos ir sandėliavimo NT paklausą. Amazon ir kitos įmonės nuolat plečia savo distribucijos tinklus, o specializuoti sandėlių REITs tampa vis pelningesni.
Technologijų sektorius kuria naują NT klasę – duomenų centrus. Su debesų kompiuterijos augimu, serverių sandėliai tampa kritine infrastruktūra, o duomenų centrų REITs siūlo įdomią investavimo galimybę.
Demografiniai pokyčiai – senėjanti visuomenė didina specializuotų sveikatos priežiūros įstaigų, senelių namų paklausą. Medicininiai REITs orientuojasi būtent į šį segmentą.
Tvarumas ir ESG kriterijai tampa vis svarbesni. Fondai, investuojantys į energetiškai efektyvius, žalius pastatus, pritraukia daugiau investuotojų ir gali tikėtis geresnių rezultatų ilguoju laikotarpiu.
Investavimas į NT fondus atveria nekilnojamojo turto rinką plačiam investuotojų ratui, siūlydamas profesionalų valdymą, diversifikaciją ir likvidumą. Lietuvos investuotojams, įpratusiems prie fizinio NT, REITs gali atrodyti neįprasti, bet jie suteikia galimybę investuoti į globalias rinkas be didelių kapitalinių įsipareigojimų.
Svarbu suprasti, kad NT fondai nėra tiesiog „pigus būdas pirkti nekilnojamąjį turtą”. Tai atskira turto klasė su savo rizikos ir grąžos charakteristikomis, labiau koreliuojanti su akcijų rinkomis nei su fizinio turto kainomis. Tinkamas NT fondų įtraukimas į investicijų portfelį gali padidinti diversifikaciją ir suteikti stabilių pajamų srautą.
Prieš investuojant, kruopščiai įvertinkite savo tikslus, rizikos toleranciją ir laiko horizontą. NT fondai geriausiai tinka kaip ilgalaikė investicija, sudaranti 5-15% bendro portfelio. Pradėkite nuo plačiai diversifikuotų ETF, o įgavę patirties galėsite rinktis specifinius fondus pagal savo investavimo strategiją.
Norite pradėti investuoti? Atsidarykite investicinę sąskaitą!
Patvirtinkite asmens tapatybę ir užpildykite investuotojo anketą čia.
Atsidarius vertybinių popierių sąskaitą turėsite prieigą prie Myriad capital investavimo platformos, kurioje galėsite investuoti į akcijas, obligacijas, ETF fondus ir kt. viso pasaulio rinkose.
“Myriad capital” investavimo programėlėje galite investuoti į akcijas, obligacijas, ETF ir kitas finansines priemones. Investavimo programėlė yra skirta visiems – nesvarbu ar esate patyręs ar pradedantysis investuotojas, investuojate aktyviai ar laikotės ilgalaikio investavimo strategijos. “Myriad capital” siekia, kad investavimas būtų suprantamas ir prieinamas kiekvienam investuotojui.