fbpx

Unibail Rodamco – paskutinis mažmeninės prekybos dinozauras?

2021-06-08

Akcijų rinkose jau kurį laiką dominuojant teigiamoms kryptims, vis daugiau akcijų tampa brangesnėmis ir santykinai mažiau patraukliomis. Natūralu, kad vyraujant tokioms tendencijoms vis sunkiau atrasti akcijų, kurios vis dar turėtų apčiuopiamo potencialo. Dažnai tenka atsisukti ir į rizikingesnius rinkos segmentus, kur baimės vis dar neišsisklaidė, ir atbaido atsargesnius investuotojus.

Vienas tokių smarkiai diskontuotų rinkos segmentų yra prekybinės paskirties nekilnojamojo turto kompanijos, kurios biržoje kotiruojamos ženkliai pigiau nei jų turtas, įvertintas turto vertintojų. Palyginimui, jei kalbėsime apie gyvenamosios ar pramoninės paskirties nekilnojamo turto kompanijas, ten apčiuopiamų nuolaidų surasti jau bus sunku.

Akcijos kainos ir valdomo turto santykis

Vienas ryškiausių prekybinės paskirties nekilnojamojo turto sektoriaus atstovų, apie kurį toliau ir kalbėsime yra prancūzų „Unibail-Rodamco-Westfield’s“ – tai didžiausias Europos kotiruojamas nekilnojamojo turto trestas (REIT) komercinio turto segmente pagal turto dydį, ir antras pagal kapitalizacijos dydį.

Pareikime iš karto prie esmės – kuo jis yra įdomus? Pagrindinis faktas yra labai nesudėtingas – tai grynojo turto ir akcijos kainos santykis. Kalbant apie grynojo turto dydį, yra šiek tiek sudėtingiau. Pačios grynosios turto vertės (NAV – ‚net asset value‘) skaičiavimo metodiką, kuria iš principo vadovaujasi Europos nekilnojamo turto trestai, apibrėžia EPRA (Europos nekilnojamojo turto asociacija).

Nuo 2019 spalio mėnesio EPRA nustato kelias skirtingas grynosios turto vertės (toliau NAV) metodikas. Remiantis EPRA, „Unibail Rodamco“ taip pat pateikia tris skirtingus NAV dydžius 2020 metų pabaigai (kuriai nepriklausomi turto vertintojai atlieka viso nekilnojamojo turto vertinimus): NRV (Net Reinstatement Value), NTA (Net Tangible Assets) ir NDV (Net Disposal Value). Yra nemažai metodinių niuansų tarp šių skirtingų grynosios vertės tipų. Pagrindiniai skirtumai atsiranda dėl nevienodo apsidraudimui naudojamų finansinių priemonių traktavimo, taip pat nematerialiojo turto vertės, įsipareigojimų buhalterinės ir rinkos vertės skirtumų, bei atidėtųjų mokesčių traktavimo.

Šie skirtumai gali būti reikšmingi, kaip yra ir „Unibail Rodamco“ atveju. Kompanija pateikia tokias grynąsias vertes vienai akcijai 2020 metų gruodžio 31 dienai:

·       EPRA NRV lygi 166,8 EUR;

·       EPRA NTA lygi 128,1 EUR;

·       EPRA NDV lygi 110,5 EUR.

Didžiausi skirtumai šios kompanijos atveju susidarė dėl mokesčių traktavimo, nematerialiojo turto vertės bei finansinių priemonių vertės skirtumų. Kuris iš šių skaičių objektyviausias, sunku pasakyti, nes kiekviena iš metodikų turi savo logiką, ir būtų aktuali tam tikrais scenarijais ar prie tam tikrų aplinkybių (pavyzdžiui, jei kompanija parduotų turtą, tam tikri įsipareigojimai taptų realūs; arba nematerialus turtas taip pat gali generuoti pajamas, kol sąlygos tam palankios; arba apsidraudimui naudojamų finansinių priemonių įtaka (dažniausiai dėl valiutų) gali priklausyti nuo to, kokios bazinės valiutos kontekste investuotojas pirks šios bendrovės akcijas). Atkreiptinas dėmesys, kad remiantis visais NAV skaičiavimo metodais, grynoji vertė iš esmės apskaičiuojama iš turto vertės atimant įsipareigojimų vertes.

Turint omenyje, kad paskutinė „Unibail Rodamco“ akcijos kaina buvo 67,6 EUR, net ir konservatyviausia (NDV) grynoji turto vertė vienai akcijai atrodo neblogai. Pagal šią vertę P/NAV rodiklis siektų 0,61. P/NAV yra vienas informatyviausių rodiklių vertinant nekilnojamojo turto kompanijas. Šis rodiklis lygina akcijos kainą ir jai tenkančio grynojo turto santykį, ir žinoma, kuo rodiklis mažesnis, tuo jis patrauklesnis. Savo esme P/NAV yra labai panašus į P/B rodiklį, tik vietoj buhalterinės vertės naudoja rinkos vertes (nustatytas pagal nepriklausomų turto vertintojų skaičiavimus). P/B rodiklis pagal metų pabaigos balansą sudarė 0,4.

Turto struktūra

Žinoma, esminis faktorius yra pati turto struktūra. „Unibail Rodamco“ valdo bei nuosavybėje turi didelius prekybos centrus Europos ir JAV miestuose, taip pat užsiima tokio tipo nekilnojamojo turto objektų vystymu. Žinoma, vystymo apimtys prie esamų aplinkybių sumažėjusios: jei 2019 metų pabaigoje vystymų objektų vertė buvo 8,3 mlrd. EUR tai 2020 metų pabaigoje šis dydis susitraukė iki 4,4 mlrd. EUR (dalies projektų atsisakyta, dalis įgyvendinta).

Turto pasiskirstymas 2020 metų pabaigoje pagal paskirtį, atsižvelgiant į turto vertę, atrodė taip:

mln. EURDalis, %
Prekybos centrai47 90585%
Biurai ir kita4 4098%
Parodos2 7015%
Paslaugos1 2992%
Viso:56 314100%

Vertintojai taip pat atsižvelgia į apsunkėjusias aplinkybes, ir lyginant su prieš tai buvusiais metais, valdomo turto vertė nukrito nuo 65,3 mlrd. EUR iki 56,3 mlrd. EUR. Iš šių 56,3 mlrd. EUR 12,5 mlrd. sudarė turtas JAV, 42,5 mlrd. EUR turtas Europoje, o likusi dalis paslaugos.

Europoje didžioji dalis turto alokuota Prancūzijoje, kita dalis Centrinėje Europoje, Ispanijoje, Skandinavijoje, Vokietijoje, Austrijoje, Olandijoje, taip pat UK ir Italijoje. Didžioji dalis šio turto yra sostinėse arba top miestuose, patraukliose lokacijose.

Kodėl kyla baimės?

„Unibail Rodamco“ valdomas turtas atrodo įspūdingai, tačiau rinkoje esama nuolaida nuo turto vertės yra ne šiaip sau. Iš esmės tokį nuvertinimą lėmė du stiprūs veiksniai. Pirmasis, labiau ilgalaikis, tai mažmeninės prekybos judėjimas iš tradicinių prekybos centrų į elektroninę erdvę.

Antrasis veiksnys, tai Covid-19 plitimas ir su juo susiję apribojimai. Pernai metai, o taip pat ir šių metų pirmasis ketvirtis buvo itin sudėtingas laikotarpis prekybos centrams. Vieni karantinai keitė kitus, ir vienoje ar kitoje šalyje visuomet vyravo virtinė apribojimų, kurie bemaž visada paveikdamo prekybos centrus.

Jei „Unibail Rodamco“ 2020 metus pradėjo normaliai, tačiau tolesnis laikotarpis lėmė, kad per praėjusius metus kompanijos prekybos centrai vidutiniškai buvo 93 dienas uždaryti iš viso, didžiąją dalį dienų veikė su įvairiais apribojimais, ir tik 70 dienų veikė normaliomis sąlygomis. Per pirmąjį šių metų ketvirtį vidutiniškai prekybos centrai buvo uždaryti 42 dienas, kas yra beveik pusė viso laiko.

Nors teoriškai prekybos centrai turi ilgalaikes nuomos sutartis, tačiau nuomos mokesčių surinkimai pernai metais ženkliai krito. Kai kuriose šalyse dalį netekimų kompensavo vyriausybių parama, kai kur dar vyksta ginčai dėl pajamų surinkimo. Kai kurie nuomininkai neatlaikė rinkos sąlygų ir bankrutavo.

Aišku, dėl susidariusios situacijos padidėjo ir neišnuomoti plotai. Vidutinė „Unibail Rodamco“ prekybos centrų Europoje vakansija nuo 2020 metų pradžioje buvusios 3,4% iki metų pabaigos pasiekė 5,6%. Tai nėra labai didelė vakansija, tačiau ją užpildyti dabartinėmis sąlygomis nebus lengva.

Bendrosios nuomos pajamos 2020 metais krito 20,5% lyginant su prieš tai buvusiais metais. Europoje kritimas sudarė 22,5%. Šių metų pirmasis ketvirtis taip pat ne daug žadantis – Europoje galiojo itin daug suvaržymų, ko pasekoje bendrosios nuomos pajamos per ketvirtį lyginant su pernai metų analogišku laikotarpiu sumažėjo 34,1%.

Kas laukia prekybos centrų?

Tai sudėtingiausias klausimas, ir scenarijų gali būti tikrai įvairių. Dėl Covid-19 poveikio labiau tikėtinas pozityvus scenarijus: vakcinacija tiek Europoje, tiek JAV jau įgavusi reikšmingą pagreitį, ir vykstant procesui pagal planą, tikėtina, kad didžioji dalis prekybos apribojimų jau praeityje. Vėlgi, tikrai nėra garantijų, kad vakcinos nebus efektyvios nuo vienos ar kelių Covid-19 atmainų, iš šioms pradėjus plisti prekybos centrai vėl susidurs su virtine veiklos apribojimų. Pernai metais dėl veiklos apribojimų „Unibail Rodamco“ valdomuose prekybos centruose lankytojų srautas lyginant su ankstesniais metais Europoje nukrito 37%.

Jei dėl viruso suvaldymo eigos galima būti tiek optimistu, tiek pesimistu, tai kiek sunkiau būti optimistu dėl mažmeninės prekybos praradimų pastebimai augančiai elektroninei prekybai. Ši kryptis jau buvo jaučiama ir prieš Covid-19 plitimą, tačiau pastarasis įvykis procesus paspartino ir išryškino.

Dalis elektroninės prekybos karantinų metu buvo priverstinė, t.y. pirkėjai turėjo prekes įsigyti internetu, nes kitos galimybės tiesiog nebuvo. Tačiau kai tokia galimybė bus, dalis mielai grįš į fizines prekybos vietas. Tačiau dalis pirkėjų susiformavo naujus įpročius, ir tikėtina vodovausis jais ir toliau. Bet kokiu atveju, nepaisant karantino sukeltų prekybos bangavimų, šiems praėjus, ilgalaikė elektroninės prekybos augimo kryptis niekur nedings, klausimas, tik kokiame lygyje ji nusistovės.

Ar tai prekybos centrų pabaiga? Istorija rodo, kad pabaigos įvyksta rečiau nei jų prognozės. Tikėtina, kad naujų prekybos centrų vystymas smarkiai sumažės. Iš esamų prekybos centrų labiau turėtų nukentėti tie, kurie buvo statomi prastesnėse vietose ir orientuoti į „masinį apsiprekinimą“. „Unibail Rodamco“ dauguma prekybos centrų yra prioritetinėse vietose (JAV nemaža dalis yra ir regionuose), ir tikėtina, tokie prekybos centrai daugiau orientuosis į laiko praleidimą, nei patį apsipirkimą. Klausimas, kiek šis procesas leis išlaikyti esamo nuomos pajamų lygio, kuriuo remiantis vertintojai nustatinėjo turto vertes. Vėlgi, brangstant žaliavų kainoms ir iš paskos statybų kaštams, nuomos kainų smukimas taipogi gali būti apribotas objektuose, kurie yra gerose vietose ir gali būti pritaikyti įvairesniam panaudojimui.

Investuotojams, svarstantiems apie „Unibail Rodamco“ galimybes, neabejotinai bus lengva surasti ir „už“ ir „prieš“ argumentų. Kurie iš jų teisingi, pamatysime tik tolimesnėje ateityje.

Autorius: Rokas Lukošius, UAB FMĮ „Myriad capital“ investicijų strategas

Pateikiamas turinys yra autoriaus nuomonė bei gali būti subjektyvus. Autorius gali turėti tiesioginį ar netiesioginį interesą dėl vienokių ar kitokių vertybinių popierių vertės. Tai yra informacinio pobūdžio pranešimas, kuris nėra ir negali būti traktuojama kaip investavimo rekomendacija ar tyrimas.

Straipsnyje pateiktos akcijų vertės ir su jomis susiję rodikliai yra 2021 gegužės 20 dienos.

Šis rinkodaros pranešimas parengtas, remiantis marketwatch.com, reuters.com, finance.yahoo.com, bloomberg.com, investing.com, forexfactory.com, investopedia.com, cnn.com, forbes.com pateikta informacija. MC neatliko informacijos patikrinimo, todėl negarantuoja jos teisingumo, išsamumo ir pan. Tai nėra asmeninio pobūdžio investavimo rekomendacija, nes rinkodaros pranešimas parengtas, nevertinant konkretaus asmens investavimo tikslų, rizikos tolerancijos, finansinės būklės ir pan. Informacija atspindi MC nuomonę jos pateikimo momentu ir gali bet kada pasikeisti. MC neįsipareigoja atnaujinti rinkodaros pranešime pateiktos informacijos. Rekomenduojame prieš pasinaudojant rinkodaros pranešime pateikta informacija pasitarti su nepriklausomais finansiniais patarėjais. Ši informacija yra skirta potencialiems investuotojams, kuriems priimtina aukšta rizika, jie gali prarasti 100% investuoto kapitalo ir tai neturės reikšmingos įtakos investuotojo (jo šeimos) įprastam gyvenimui. Investuotojui, siekiančiam aukštesnės grąžos, turi būti priimtinas aukštas finansinės priemonės kainos svyravimas. Ši informacija neskirta asmenims, kurie siekia investuotos sumos apsaugos, garantuotos ir/ar aiškiai numatomos investicijų grąžos.

Jums taip pat gali būti įdomu

Susikurkite investicinį portfelį

Investavimo platformos pagalba

Išbandyti
Mes socialiniuose tinkluose