Investavimas į nekilnojamąjį turtą

2020-06-15

Ne paslaptis, kad dauguma lietuvių yra „įsimylėję“ nekilnojamąjį turtą (NT) ir nemato kitos tokios pelningos ir saugios investicijos kaip NT. Dauguma imasi to ką labiausiai išmano ir nėra linkę domėtis papildomomis alternatyvomis. Puiku! Tik kodėl to nepadarius plačiau paskirstant ne tik tarp skirtingų gyvenamųjų butų, bet ir skirtingų sektorių kaip viešbučiai, ligoninės, pramoniniai pastatai ir pan. Skamba per gerai, kad tai būtų tiesa? Noriu, kad patys atsakytumėte sau į šį klausimą straipsnio pabaigoje. Pamėginsiu plačiau papasakoti ir palyginti kelis investavimo variantus – fiziškai įsigyjant NT ir perkant NT investicinio fondo vienetus, dar žinomą kaip REIT (angl. Real estate investment trust).

Visų pirma, apžvelkime plačiau patį NT investicinį fondą. Tai fondas, į kurį gali investuoti fiziniai ir juridiniai asmenys tikėdamiesi atitinkamos grąžos, kurią gali pasiūlyti to fondo valdytojai. Šie fondai būna uždaro tipo ir viešai platinami biržose.

Uždaro tipo fondai

Uždaro tipo fondai dažniausiai būna mažesni ir koncentruojasi į keletą ar daugiau vystomų NT projektų, kurie gali būti vystomi, kad ir Vilniuje. Fondo valdytojas pritraukinėja lėšas per platintoją (įmonę), kuris jei neturi finansų maklerio licencijos pagal įstatymą (FPRD II) gali platinti tik nuo 125 tūkst. eurų (nuo tokios sumos investuotojas laikomas profesionaliu). Jei įmonė turi finansų maklerio licenciją ir teikia platintojo paslaugą tada įstatymas platinamos sumos neberiboja ir įmonė gali nustatyti  mažesnę sumą, kuri dažnai būna apie 30 tūkst. eurų, o tai jau daug plačiau visuomenei prieinama suma. Šių fondų grąžos siekia 8-11 proc. metinių palūkanų, terminai skirtingi ir gali siekti 2-8 metus, kartais su galimybe atsiimti lėšas anksčiau laiko sutartomis sąlygomis. Projekto valdytojas dažnai įkeičia investuotojams pirmu įkeitimu turtą už investuotas lėšas ir dalinai pats nuosavomis lėšomis dalyvauja projekte maždaug 30-50 proc.

Viešai platinamo tipo fondai

Viešai platinamo tipo NT fondai yra kotiruojami biržose, todėl jų turtas yra kur kas didesnis. Šių fondų veikimo principas labai panašus į uždaro tipo, tik jie yra prieinami viešai platinamose biržose. Atviro tipo fondai skirstosi į tris grupes: nuosavybės, hipotekos ir hibridinius. Skamba gan sudėtingai, tačiau pavadinimas parodo kokiu būdu yra naudojamas fondo valdomas NT pajamoms uždirbti.

  • Nuosavybės NT fondas užsiima NT nuoma. Už investuotas lėšas yra įsigyjamas nuomai patrauklus turtas, neapsiribojant regionais ar net NT sektoriais (gyvenamosios paskirties, komercinės patalpos, ligoninės, industriniai pastatai, prekybos centrai ir pan.). 90 proc. nuomos pajamų yra išmokama dividendų pavidalu,  likusi dalis skiriama NT plėtojimui.
  • Hipotekos NT fondas finansuoja kitų vystytojų statomus NT objektus arba investuoja į kitus NT investicinius fondus už mainais įkeistą turtą. Šie fondai taip pat neapsiriboja vienu regionu ar sektoriumi ir yra plačiai skirstomi.
  • Hibridinis NT fondas –  nuosavybės ir hipotekos NT derinys, kai fondų valdytojas neapsiriboja vienu tipu ir nori gauti diversifikuotas pajamas ir iš nuomos, ir iš palūkanų.

Visų viešai platinamų NT fondų dividendinis pajamingumas siekia 8-12 proc. per metus priklausomai nuo fondo tipo, regiono ir sektorių, kuriuos fondo valdytojai yra pasirinkę. Kadangi šie fondai būna daug didesni už uždaro tipo ir viešai visiems prieinami, jų likvidumas yra daug didesnis. Taip pat, nėra ribojama investuojama suma, ji gali būti ir keli šimtai eurų priklausomai nuo fondo vieneto kainos ir finansų brokerio, kurį esate pasirinkęs investavimui.

Svarbu paminėti, kad investuotojas norintis įdarbinti savo lėšas į NT gali tai padaryti ir per pasyviai valdomus NT fondus kotiruojamus akcijų biržoje, dar žinomus kaip ETF (angl. Exchange Traded Fund). Šios alternatyvos pasirinkimas tinkamas tiems investuotojams, kuriems aktualu dar plačiau paskirstyti lėšas, t. y. investuoti ne į vieną NT investicinį fondą (REIT), o į jų grupę. ETF yra daug plačiau diversifikuoti nei  prieš tai paminėti uždaro tipo ir viešai platinamo tipo NT fondai. Šiuo atveju ETF tampa fondų fondas, kurio tikslas kaip įmanoma plačiau paskirstyti NT tarp regionų, sektorių ir tipų. Suprantama, kad už papildomą paskirstymą yra mokamas ETF fondo valdytojams valdymo mokestis, kuris siekia 0,5-1,5 proc.

Visgi, nuo 2018 metų pradžios įsigaliojęs PRIIP (the packaged retail & insurance – based investment products) naujas reglamentas uždraudė Europos finansų tarpininkams sudaryti galimybę neprofesionaliems investuotojams prekiauti ETF, kurios neturi parengto pagrindinės informacijos dokumento (angl. key information document, KID). Didžioji dalis neturinčių pagrindinės informacijos dokumento ETF yra JAV. Europoje kotiruojamų ETF sąrašas nors yra mažesnis, tačiau šių fondų tikrai galima rasti.

Investuotojų grąža

Taigi, NT fanai gali rinktis iš keturių alternatyvų. Visgi, noriu priminti, kad kiekvieno REIT ar ETF pelningumus galima pasižiūrėti grafike ir įsivertinti jų istorines grąžas ką sunkiau yra padaryti su fiziškai įsigytu turtu. Todėl, pateiksiu skaičiavimus iš vieno populiariausių Lietuvoje NT skelbimo portalo esančių skelbimų. Šiuo metu patraukliausia nuomoti yra 1-2 kambarių butą Vilniuje, dėl nuomos paklausos ir galimybės pakankamai greitai jį likviduoti. Skelbimuose tokį butą, strategiškai geroje vietoje kaip Š. miestelis, galima įsigyti už 70-80 tūkst. eurų. Tokio buto nuomos mėnesinė įmoka siektų 400-500 eurų. Kad skaičiavimai  būtų paprastesni imtas aukso vidurys – 75 tūkst. eurų buto kaina ir 450 Eur mėn. įmoka. Tai sudaro 7,2 proc. metinę grąžą. Galėtume įvertinti papildomai ir NT kainos augimą, tačiau šiuose skaičiavimuose NT kainos augimas sudengia NT nusidėvėjimą, t. y. reikalingos papildomos investicijos, norint išlaikyti konkurencingą butą rinkoje ir toliau siekti gauti pavyzdyje pateiktą 7,2 proc. metinę grąžą. Taip pat svarbu paminėti, kad keičiantis nuomininkams atsiranda laikotarpis, kai butas yra nenaudojamas ir už tai negaunama pajamų. Be to, reikia įvertinti įsigijimo išlaidas, kurios gali sudaryti  0,45 proc. nuo buto kainos, o tai šiuo atveju sudarytų 337,5 eurų.

NT įsigijimas skolintomis lėšomis

Įsigyjant fizinį NT turtą yra galimybė skolintis dalį lėšų ir iš banko. Nuomai įsigyti NT komercinių bankų pagalba šiai dienai dažniausiai reikalaujama 50 proc. pradinio įnašo. Naudojantis komercinių bankų paslaugomis yra patiriami papildomi kaštai, tačiau suteikiama galimybė ir papildomai užsidirbti. Pavyzdžiui, norint įsigyti NT bankui yra mokamas sutarties mokestis, kuris sudaro apie 0,5 proc. nuo sumos, tad pagal mnao pavyzdį tai būtų 375 eurai. Taip pat mokamas hipotekos (įkeitimo) įregistravimo mokestis, kuris sudarytų 31,28 eurą ir reikalaujamas privalomas būsto draudimas, kuris kainuotų apie 70 eurų per metus. Be draudimo, visos kitos sąnaudos yra vienkartinės, todėl ilgiau nuomojant NT patirtos sąnaudos amortizuojasi ir jų poveikis grąžai mažėja.

Investuojant su 50 proc. skolintomis lėšomis, galima skaičiuoti taip, kad už skolintą sumą bankui mokate palūkanas (pagal LB gruodžio mėn. vid. palūkanos gyventojams 2,34 proc.), tai sudarytų apie 73 eurus mėnesiui (878 eurus metams). Vėliau palūkanų našta mažėtų, nes palūkanos mokamos kartu su paskolos įmoka pamažu grąžinant kreditą. Be to, grąžintinos paskolos dydis priklauso nuo pasirinkto paskolos termino. Įvertinus mokamas palūkanas bankui, nuo gautų nuomos metinių pajamų liktų apie 4522 eurų per metus. Visgi, reikia atkreipti, kad investavote tik pusę buto kainos, todėl metinė investicijos grąža sudarytų 12,06 proc. Investuotojas turi įsivertinti tai, kad keičiantis nuomininkui galimas laiko tarpas, kai nebus gaunamos nuomos pajamos, gali keistis bankui mokamos palūkanos ir visų svarbiausia – reikia suprasti, kad pusė sumos yra pasiskolinta. NT kainai nukritus 50 proc. ir būtent tada norint likviduoti turtą, bankui būtų grąžinama likusi 50 proc. pasiskolinta dalis, o investuotos lėšos tiesiog dingtų (žinoma, tada neliktų prasmės parduoti butą). Lengviau, tai suprasti įsivaizduojant, kad skolinantis santykiu 1:2 (su 50 proc. paskola) planuojate uždirbti du kartus daugiau, tačiau nesėkmės atveju galite patirti ir dvigubai didesnius nuostolius, abejais atvejais dar įvertinus paskolos išdavimo ir mokamų palūkanų kaštus bankui dėl turimos paskolos.

Investuoti į NT fondus skolintomis lėšomis yra galimas taip pat. Tai padaryti galima ir su viešai platinamais NT fondais (REIT) ir su pasyviai valdomais NT fondais (ETF). Išsirinkus atitinkamą brokerį JAV yra naudojamas 50 proc. (1:2) skolintų lėšų santykis, o Europoje ir iki 20 proc. (1:5). Norint įsivertinti grąžas, skaičiavimo metodika išlieka tokia pati kaip su fiziniu turtu, tačiau paskolos gavimo ir naudojimo kaštai skiriasi. Pagrindinis NT fondų skirtumas yra, tas, kad viskas vyksta akimirksniu, be ilgų banko procedūrų išduoti klientui paskolą. Jei brokeris leido atidaryti maržinę sąskaitą, tai paskola bus suteikta. Be to, sandorio sudarymo komisinis gali siekti apie 10 eurų (vietoj notaro, banko sutarties sudarymo, hipotekos įregistravimo mokesčių ir turto draudimo). Mokamos palūkanos skolintai sumai sudarys apie 1,5 – 8 proc. (priklausomai nuo pasirinkto brokerio ir valiutos, kuria denominuoti NT fondo vienetai). Taip pat, su NT fondais situacija yra kitokia tuo, kad brokeris nenori rizikuoti rinkos kritimo atveju daugiau nei puse investuotojo užstato t. y. 50 proc. investuotojo užstato. Pavyzdžiui, įsigyjame NT fondo vienetų už 75 tūkst. eurų su 50 proc. užstatu (santykiu 1:2), kuris yra 37,5 tūkst. eurų. Fondo kaina gali kristi tik iki 25 proc., nes nuosavų lėšų (užstato) liktų 18,75 tūkst. eurų, o grąžintina suma išliktų ta pati ­– 37,5 tūkst. eurų. Tokiu atveju nuosavų lėšų dalis su skolinta suma sudarytų 50 proc. ir  sandoris būtų priverstinai uždaromas brokerio. Žinoma, tam, kad sandoris būtų neuždarytas, galima pervesti į sąskaitą papildomai lėšų, tačiau šios lėšos turės būti neinvestuojamos ir laikomas apsisaugojimui, jei fondo kaina kristų daugiau.

Tikiuosi, kad po šio palyginimo, investuojantiems į fizinį NT prasiplės akiratis ir supras, kad yra galimybė investuoti patiriant mažesnius kaštus bei plačiau paskirstyti rizikas, neapsiribojant vienu fiziniu turtu, sektoriumi ar regionu. O investuotojams į NT fondus suprasti tai, kad rinkos kritimo atveju gali prireikti papildomų laisvų lėšų, norint nepatirti priverstinio nuostolio fiksavimo kartėlio.

Šis rinkodaros pranešimas parengtas, remiantis internete prieinamais šaltiniais ir juose pateikta informacija. MC neatliko informacijos patikrinimo, todėl negarantuoja jos teisingumo, išsamumo ir pan. Tai nėra asmeninio pobūdžio investavimo rekomendacija, nes rinkodaros pranešimas parengtas, nevertinant konkretaus asmens investavimo tikslų, rizikos tolerancijos, finansinės būklės ir pan. Informacija atspindi MC nuomonę jos pateikimo momentu ir gali bet kada pasikeisti. MC neįsipareigoja atnaujinti rinkodaros pranešime pateiktos informacijos. Rekomenduojame prieš pasinaudojant rinkodaros pranešime pateikta informacija pasitarti su nepriklausomais finansiniais patarėjais. Ši informacija yra skirta potencialiems investuotojams, kuriems priimtina aukšta rizika, jie gali prarasti 100% investuoto kapitalo ir tai neturės reikšmingos įtakos investuotojo (jo šeimos) įprastam gyvenimui. Investuotojui, siekiančiam aukštesnės grąžos, turi būti priimtinas aukštas finansinės priemonės kainos svyravimas. Ši informacija neskirta asmenims, kurie siekia investuotos sumos apsaugos, garantuotos ir/ar aiškiai numatomos investicijų grąžos.

Jums taip pat gali būti įdomu

Sudarykite investavimo portfelį

"IB TWS" platformos pagalba

Išbandyti
Mes socialiniuose tinkluose